Abogados Asesores Regalón
2 de jul de 20154 min.
Actualizado: 13 de abr de 2022
Esta es una cuestión que se está planteando mucho en los últimos años, desde que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligó a todos los Estados Miembros de la Unión Europea, incluida España, a adoptar la legislación estatal a las leyes comunitarias en materia hipotecaria.
Este cambio se debió a que las leyes españolas no protegían al consumidor como parte "débil" de un contrato, encontrándose éste ante situaciones de indefensión ante las condiciones abusivas y de superioridad de los bancos.
Desde entonces hay inmunerables cambios y nueva Jurisprudencia que establecen la abusividad de algunas cláusulas hipotecarias, acordando su nulidad (inexistencia) y, por consiguiente, la devolución y/o compensación de todos aquellos conceptos cobrados y declarados nulos, como pueden ser intereses ordinarios o moratorios, comisiones y otros.
La Ley define a las cláusulas abusivas como aquellas cláusulas que son “no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.” (art. 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Es decir, son abusivas aquellas cláusulas que tú, como consumidor, no has negociado con el banco ni has podido decidir si las querías o no, sino que te han venido impuestas, y de cuyo alcance económico no tenías constancia y/o conocimiento, que deconocías que firmabas un interés elevado, una cláusula suelo o cualquier otra condición que, por consiguiente, te sitúa en una posición de inferioridad e indefensión ante el banco, que es la parte fuerte del contrato que has firmado.
Pueden considerarse abusivas todas aquellas cláusulas relativas al interés ordinario, moratorio, comisiones de cualquier tipo y muchas otras, que añadiremos a continuación.
Este es un pequeño listado, pero hay muchas más:
Relativo al INTERÉS ORDINARIO O REMUNERATORIO: curiosamente, esta cláusula es la numerada TERCERA BIS. Si buscas la cláusula TERCERA BIS de tu escritura de préstamo hipotecario encontrarás qué interés se te aplica, y puede ser EURIBOR, IRPH Cajas, IRPH Entidades y otros. ¿Sabías que el IRPH Cajas e IRPH Entidades se ha anulado y ya no puede aplicarse? Pues ahí tenemos las primeras cláusulas que pueden considerarse abusivas.
CLÁUSULA TECHO Y SUELO, es decir, aquéllas cláusulas que prohíben que el interés que se te aplica no baje de un tanto por cierto, o bien, no suba. Suele empezar así: "No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MINIMO aplicable en este contrato será del XXX %". Ah que tú lo has pactado, verdad? Incomprensible....
¿Qué más cláusulas pueden declarase abusivas? Todas aquéllas que se refieren al cobro de COMISIONES:
Comisiones por gestión de cobro de impagados o reclamación de posiciones deudoras, normalmente son unos 20.-euros por gestión.
Comisión de apertura, aproximadamente un 1% del importe de tu préstamo.
Comisión de cancelación.
Comisión por amortización.
INTERÉS MORATORIO: Cláusula que establece que en caso de que dejes de pagar una cuota o la pagues con retraso, se te aplicará un interés moratorio normalmente bastante elevado, incluso usurero y abusivo. Recientemente, la Jurisprudencia ha acordado que se debe reducir a un 13%. ¿Cuál tienes tú?
VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA U OBLIGACIONES DE ESCASA TRANSCENDENCIA: Es decir, con que dejes de pagar UNA sola cuota de tu préstamo, aunque lleves muchos años pagándola, el banco puede decidir dar por vencido el préstamo y reclamarte TODO EL CAPITAL PENDIENTE DE PAGO. En fin... sin palabras.
CUOTA FINAL: Es decir, que durante 20 o 30 años vas pagando tu cuota del préstamo y la última cuota es del 20% o 30% de tu préstamo más los intereses, lo cual es prácticamente imposible hacerle frente. Esta cláusula se suele establecer con la falsa creencia de que la cuota de tu préstamo es muy baja y completamente asumible.
CESIÓN DE CRÉDITO: Tú renuncias a ceder tu deuda pero el banco no, y es más, incluso puede hacerlo sin comunicártelo y sin que lo sepas.
Si firmaste tu escritura en 2002 o después, seguramente encontrarás muchas de estas cláusulas en tu escritura de hipoteca.
Que una cláusula se considere abusiva supone que se declare nula, y por consiguiente inaplicable, es decir, se considera inexistente y por tanto no se pueden reclamar intereses ordinarios ni remuneratorios, ni comisiones, ni ningún otro concepto que se haya declarado abusivo. Y todos esos conceptos que ya se han abonado, la entidad bancaria debe o devolverlos o compensarlos con las cuotas futuras.
Esto se debe a que el Juez no puede moderar esas condiciones y modificarlas a fin que las mismas se "consideren legales" y por tanto aplicables, sino que el Juez no tiene capacidad para ello y debe eliminarlas como si no hubieran existido nunca.
Para poder declarar la abusividad de estas cláusulas debes acudir a los Juzgados y reclamar su nulidad por abusivas, para que se tengan por no puestas o inexistentes y podrás optar a que te devuelvan todo el dinero pagado en concepto de intereses ordinarios o moratorios, comisiones de impago, de apertura, de amortización y cualesquiera otras.
¿Cómo puedes reclamarlo? Mediante un buen abogado que te asesore, estudie tu hipoteca e indique qué opciones tienes.
Desde Regalón Abogados esperamos que esta guía te haya sido de utilidad y si te ha gustado este artículo, ¿nos lo compartes?
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