RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. CLÁUSULA ABUSIVA


ARTÍCULO DESCATALOGADO TRAS LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 28 DE FEBRERO DE 2018.


Últimamente se escucha hablar de reclamar los gastos de la hipoteca por lo que en este artículo vamos a hacer una breve explicación de qué se reclama y cuales son los pasos a seguir.

¿QUÉ SON LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y PORQUÉ SE RECLAMA?

Entre las condiciones de la escritura de préstamo o crédito hipotecario se esconde la no tan famosa cláusula de "GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO" que suele estar ubicada en la condición financiera cuarta o quinta de la escritura de préstamo hipotecario la cual suele establecer que:


"Serán de exclusiva cuenta de la parte PRESTATARIA (es decir, el consumidor) todos los gastos e impuestos que la presente Escritura devengue, tanto en su formalización como liquidación e inscripción registral (...) Serán asimismo de cuenta de la parte PRESTATARIA los gastos ocasionados por la cancelación de la hipoteca (...). También son a cargo de la parte PRESTATARIA los gastos de obtención de los certificados de valoración de la finca dada en garantía"

Es decir, por dicha cláusula el consumidor debe abonar los siguientes gastos:

  1. Gastos de Notaría

  2. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

  3. Gastos de la Aseosoría.

  4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600 que será entre un 0,5% y un 1,5% según la comunidad autónoma).


Si bien, el Tribunal Supremo en 2015 dictó una Sentencia por la que vino a confirmar la nulidad de imponer al consumidor la obligación de pagar los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la formalización, modificación y cancelación de escrituras de Préstamo Hipotecario puesto que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía es, sin duda, el prestamista (el banco) pues así obtiene un título ejecutivo".


Es por ello que, la cláusula cuarta o quinta relativa a GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO es nula de pleno derecho por abusiva y la entidad bancaria debe devolver todos los gastos ocasionados por estos conceptos.



¿CÓMO SE RECLAMA?

Para solicitar la nulidad de estos gastos se debe reclamar primero a la entidad bancaria y, en caso de que ésta no atienda a nuestra petición, reclamar posteriormente en vía judicial presentando una demanda solicitando la nulidad de la cláusula por la que el consumidor "se obliga a abonar dichos gastos".


Es decir, es el mismo trámite a seguir en caso de reclamar la nulidad de las cláusulas suelo y/o IRPH, por lo que se puede reclamar conjuntamente ambas cosas en la misma demanda.




¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO?

Para iniciar los trámites para reclamar los gastos de la hipoteca, es preciso tener las siguientes facturas:

  1. Factura del Notario

  2. Factura de la asesoría que se ha encargado de la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

  3. Factura de la asesoría.

  4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).



Y SI NO TENGO ESOS DOCUMENTOS, ¿QUÉ HAGO?

Si no tienes los documentos, puedes solicitar los duplicados a la entidad financiera o a la asesoría que se encargó de los trámites, o a la Agencia Tributaria en el caso de la factura del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.




PLAZO PARA RECLAMAR

El plazo para reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución del dinero es de 4 años desde la Sentencia del Tribunal Supremo para el caso de préstamos hipotecarios vigentes, finalizando el plazo el 24 de diciembre de 2019. Si bien, aquellas hipotecas que ya estén pagadas en su totalidad, podrán reclamar la devolución de estos gastos siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.


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