NUEVA LEY HIPOTECARIA

Ayer, 16 de junio de 2019, entró en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito in

mobiliario.


Su finalidad es la de mejorar el proceso de contratación ofreciendo más garantías, protección, seguridad jurídica, equidad y sobretodo la transparencia y comprensión de las cláusulas del contrato.

Los cambios más destacados son los siguientes:



APLICACIÓN

Se aplicará a toda persona física, sea o no consumidor, que sea deudor, fiador o garante de préstamos hipotecarios sobre vivienda o cualquier inmueble construido o por construir.


Llamaremos prestatario a la persona física que suscribe el contrato con la entidad bancaria o prestamista.




FASE PRE-CONTRACTUAL


Se amplía el plazo de 3 a 10 días para que el prestatario pueda acceder a la información contractual necesaria para que pueda comprender la carga económica y jurídica del préstamo.

También se proporcionará al prestatario la información relativa a los gastos que deberá asumir para la firma del contrato, así como de los gastos que asumirá el prestamista.


Esta cláusula está muy relacionada con el control de transparencia cuyo incumplimiento se reclama en cualquier proceso de cláusulas abusivas donde precisamente se reclama la falta de información pre-contractual necesaria previa a la firma del préstamo hipotecario.


Esta fase es importante a fin de que el prestamista conozca exactamente qué cláusulas se incluyen en su contrato y qué consecuencias económicas y jurídicas conllevan, así que si tienes que firmar tu préstamo, exige esta información pre-contractual que, con la nueva regulación, deben facilitarte con un plazo mínimo de 10 días previo a la firma.




NOTARIO


Debe asesorar, informar y aclarar cualquier duda a todos los prestatarios. Para ello, éstos deberán comparecer antes de la firma del préstamo y el notario emitirá un acta en el que conste que el prestatario ha sido informado.


En caso de que el/los prestatario/s no comparezcan, el notario lo hará constar en el acta y el préstamo no podrá suscribirse.


COMISIÓN DE APERTURA


Si se pactara, se abonará de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.




VENCIMIENTO ANTICIPADO


El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato cuando:

a) se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) la cuantía de las cuotas vencidas e impagadas equivalgan al:

- 3% del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo (mínimo 12 cuotas impagadas).

- 7% del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la 2ª mitad de la duración del préstamo (mínimo 15 cuotas impagadas).

c) y el prestamista le haya requerido de pago concediéndole un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.




INTERESES DE DEMORA


Será el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquél resulte exigible.

Sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.




AMORTIZACIÓN ANTICIPADA


Las comisiones por cancelación anticipada en:

  • préstamos a interés variable: se reducen en los primeros años de vigencia del préstamo y se eliminan completamente a partir de los 5 años de vigencia del contrato.

  • préstamos a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo: se reducen pero no se eliminan.




GASTOS HIPOTECARIOS


Se atribuyen de tal forma:


1) al prestatario:

- gastos de tasación.

2) al prestamista:

- gastos de gestoría

- gastos de aranceles notariales,

- gastos de registro,

- gastos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD).


Los gastos de las copias los asumirá quien las solicite.




OTROS GASTOS O COMISIONES


Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.


Creemos que éstas son las cláusulas modificadas de mayor transcendencia.


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Abogados Asesores Regalón

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